Nợ từ Evergrande lan đến Country Garden, tương lai của ngành bất động sản Trung Quốc sẽ ra sao?

Hàng nghìn căn hộ còn chưa hoàn thiện và loạt kế hoạch tái cơ cấu nợ cho thấy các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang gặp những thách thức lớn.

Theo Bloomberg, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc Country Garden đã lỡ hạn thanh toán lãi trái phiếu USD vào cuối thời gian ân hạn 30 ngày. Trước đó, tập đoàn này đã lỡ hạn thanh toán lần đầu vào ngày 17/9. Tình trạng này làm dấy lên mức độ nghiêm trọng của việc trễ hạn thanh toán đang diễn ra trong toàn ngành bất động sản Trung Quốc.

Hai năm trước, vụ vỡ nợ của nhà phát triển bất động sản Evergrande đã tạo ra nỗi lo về các vấn đề liên quan đến bất động sản Trung Quốc. Evergrande phải gánh khoản nợ 340 tỷ USD và trở thành nhà phát triển nặng nợ nhất thế giới.

Lâu nay, Country Garden được cho là ổn định hơn. Nhưng các vấn đề của tập đoàn này phản ánh sự suy thoái của lĩnh vực bất động sản cũng như những khó khăn của Bắc Kinh khi đối phó với khủng hoảng kéo dài.

Nhà kinh tế trưởng Larry Hu tại Macquarie cho biết trong hai năm qua, Trung Quốc đang chật vật để đạt được cân bằng về chính sách bất động sản. Nhưng các biện pháp đó đến nay vẫn chưa đủ để giảm bớt rủi ro liên quan.

Những thách thức đối với các nhà phát triển bất động sản là vấn đề hệ trọng của Trung Quốc. Vì ngành xây dựng và bất động sản là động lực lớn cho sự tăng trưởng của quốc gia này, đóng góp khoảng 1/4 GDP.

Country Garden từng thông báo rằng họ sẽ không thể trả hết nợ ở nước ngoài. Tập đoàn này có khoản nợ quốc tế trị giá khoảng 11 tỷ USD và tổng nợ phải trả tính đến cuối tháng 6 là 200 tỷ USD.

Trong khi đó, doanh số bán nhà 6 tháng đầu năm 2023 của Country Garden giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Cổ phiếu của công ty giảm khoảng 70% và trái phiếu của họ hiện giao dịch ở mức khoảng 5 cent.

Tập đoàn này cùng hàng chục nhà phát triển khác dự kiến sẽ tái cơ cấu nợ ở nước ngoài. Nhưng họ vẫn còn một số khoản nợ lớn trong nước, bao gồm các khoản vay ngân hàng và các công ty đầu tư.

Bản thân Evergrande vẫn đang vật lộn để hoàn tất kế hoạch tái cơ cấu dài hạn của mình. Nhưng vì chủ tịch Hứa Gia Ấn đang bị điều tra nên kế hoạch đã bị trật bánh. Evergrande sẽ có phiên điều trần tại toà án Hồng Kông ngày 30/10 về đơn kiến nghị yêu cầu thanh lý tài sản.

Trong nhiều năm, các công ty bất động sản Trung Quốc dựa vào việc phát hành trái phiếu trong và ngoài nước để phục vụ cho hoạt động ở đại lục. Họ thường bán căn hộ trước khi chúng được hoàn thành và sử dụng tiền để đầu tư vào các dự án ở nơi khác.

Nhưng khi các nhà hoạch định chính sách hạn chế khoản vay mới vào năm 2020, mô hình huy động vốn cũ của họ đã sụp đổ. Gần như 10 nhà phát triển hàng đầu năm 2020 đều phải đối mặt với doanh số bán nhà giảm mạnh, làm tăng thêm lo ngại về tính thanh khoản của các nhà phát triển. Người mua nhà có xu hướng làm việc với các doanh nghiệp được nhà nước hậu thuẫn để cảm thấy yên tâm hơn.

Để cố gắng điều hướng, vào tháng 11 năm ngoái, các nhà hoạch định chính sách đã công bố các biện pháp hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản. Các ngân hàng đã mở hạn mức tín dụng mới cho các nhà phát triển chất lượng cao, bao gồm cả Country Garden. Nhưng cho đến nay, họ vẫn chưa thành công trong việc ngăn chặn khủng hoảng thanh khoản.

Hơn một nửa trong số 50 nhà phát triển lớn nhất năm 2020 hiện đã vỡ nợ. Số liệu của Bloomberg cho thấy các nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ khoảng 115 tỷ USD trong số 175 tỷ USD trái phiếu USD kể từ năm 2021. Một lượng lớn các khoản vay ngân hàng trong nước cũng phải đối mặt với việc tái cơ cấu hoặc tái đầu tư.

Khi các nhà phát triển còn quay cuồng, Bắc Kinh và chính quyền địa phương vẫn nhấn mạnh phải hoàn thành các dự án nhà ở còn dang dở. Song, tình trạng vỡ nợ của các nhà phát triển đặt ra câu hỏi về khả năng hoàn thành các dự án đó.

Cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa gây ra biến động mạnh đối với giá nhà. Giá nhà mới là thước đo chính của thị trường bất động sản Trung Quốc. Giá giảm ở một số thành phố lớn nhưng tăng ở các thành phố khác.

Năm nay, chính phủ đã hỗ trợ nhiều hơn cho người mua nhà như giảm lãi suất, dỡ bỏ hạn chế với việc mua nhà. Các nhà phân tích cho rằng các biện pháp chính sách của Bắc Kinh có mục đích tốt nhưng chưa hiệu quả. Sự cân bằng giữa việc hỗ trợ thanh khoản mà không thúc đẩy đầu cơ thêm vào bất động sản là quá mong manh.