Thực hư thông tin Ngân hàng Nhà nước cấm vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai

Liên quan đến quy định mới do Ngân hàng Nhà nước ban hành gần đây, nhiều người lo sẽ không được vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai kể từ tháng 7/2024. Ngân hàng Nhà nước đã có thông tin lý giải cụ thể hơn về quy định mới.

Thực hư thông tin Ngân hàng Nhà nước cấm vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai - Ảnh 1.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh NHNNg.

Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, với nhiều nội dung mới. Dư luận xuất hiện một số lo ngại rằng quy định mới gây khó khăn cho người mua nhà, cụ thể khi Thông tư có hiệu lực sẽ không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua “nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Tuy nhiên, theo giải thích mới đây, Ngân hàng Nhà nước khẳng định quy định mới không hạn chế quyền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các TCTD 2024).

Cụ thể, Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.

Thông tư 22/2023/TT-NHNN không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.

Tiếp đến, Khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà ở đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: a) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; b) Nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà; c) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo; d) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.”

Khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định: ” 1. Sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 như sau: “11. Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm: a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau: i) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà; iii) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở; iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

b) Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện tại các điểm a(i), a(iii), a(iv) khoản này.”

Đối với khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà sẽ tùy thuộc vào từng loại từ 20%-100% phụ thuộc vào tỷ lệ LTV và DSC. Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20%-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ.

Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác). Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41. Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các TCTD 2024).

Bài viết liên quan

10/09/2024 2 căn biệt thự ở Khu đô thị Ciputra (Hà Nội) tiếp tục bị Ngân hàng hạ giá gần 30 tỷ đồng chỉ trong 1 tháng

Ảnh minh họa Mới đây, Ngân hàng Agribank Chi nhánh Tràng An tiếp tục thông báo bán đấu giá tài sản bảo đảm là 2 căn biệt thự tại Khu đô thị Nam Thăng Long, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm (Khu đô thị Ciputra) thuộc sở hữu của ông Chu Văn An và […]

Xem thêm
12/08/2024 TS. Nguyễn Trí Hiếu: “Hàng loạt người mất tiền trong tài khoản không lấy lại được, ngân hàng cần có trách nhiệm…”

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, thời gian vừa qua, nhiều người mất tiền trong tài khoản không lấy lại được. Phía ngân hàng cần có trách nhiệm bảo vệ tài khoản của các khách hàng. Chia sẻ bên lề tại một sự kiện, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định: “Chuyển đổi […]

Xem thêm
31/07/2024 Bộ Công an bổ nhiệm Trung tướng Phạm Thế Tùng giữ chức Thủ trưởng Cơ quan An ninh điều tra

Sáng 30/7, tại Hà Nội, Thượng tướng Lương Tam Quang, Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Đảng ủy Công an Trung ương, Bộ trưởng Bộ Công an chủ trì Hội nghị giao ban đánh giá tình hình, kết quả công tác tháng 7/2024, triển khai các nhiệm vụ trọng tâm công tác bảo đảm […]

Xem thêm
17/07/2024 Ngân hàng ồ ạt tung gói vay trả nợ nhà băng khác: Lãi suất chỉ 4,6%/năm, không phải trả gốc trong 2 năm

Các gói vay trả nợ ngân hàng khác của một số nhà băng liên tục được tung ra với lãi suất ưu đãi, kèm theo chính sách hỗ trợ như ân hạn nợ gốc trong 2 năm,… Gần một năm trước, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh bổ sung quy định […]

Xem thêm
17/07/2024 Thủ tướng bổ nhiệm lại, kéo dài thời hạn giữ chức vụ bốn tướng lĩnh quân đội

Thủ tướng Chính phủ vừa ký quyết định bổ nhiệm lại Thượng tướng Phùng Sĩ Tấn làm Phó Tổng tham mưu trưởng QĐND Việt Nam, và quyết định kéo dài thời hạn giữ chức vụ của một số tướng lĩnh quân đội. Cụ thể, tại Quyết định số 654, Thủ tướng Phạm Minh Chính bổ […]

Xem thêm
09/07/2024 Điều hòa không còn là “thuốc tiên” đặc trị những đợt nắng nóng khủng khiếp: “Kịch bản ác mộng” sẽ xảy ra ngày một nhiều

Ra đời từ khoảng 1 thế kỷ trước, điều hòa hiện đang là món đồ “gây nghiện” trên khắp thế giới, đặc biệt trong những ngày nắng nóng. Tuy nhiên, phương “thuốc tiên” này đang mất dần hiệu nghiệm khi sự kết hợp giữa những điều kiện thời tiết cực đoan khiến “kịch bản ác […]

Xem thêm