Dòng tiền “nóng” của nhà đầu tư chuyển hướng sang đâu?

Thị trường bất động sản đầu năm 2024 đã có sự bứt phá mạnh mẽ, sau cơn sốt giá chung cư, dòng tiền nóng của nhà đầu tư đang chuyển hướng về sản phẩm đất nền đô thị, thấp tầng các tỉnh ven Hà Nội.

Thời gian qua, sức nóng của bất động sản có thể được cảm nhận rõ rệt qua chuyển động “rộn ràng” và “cơn sốt” của phân khúc chung cư đầu năm 2024 với cuộc rượt đuổi liên tục về mặt bằng giá. Giá căn hộ đã tăng mạnh chỉ trong vài tháng, ở cả các dự án sơ cấp mới mở bán và dự án cũ, đã bàn giao. Ghi nhận giá rao bán chung cư tại Hà Nội đang có mức trung bình từ 46 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 70-80 triệu đồng/m2; so với năm 2018, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội đã lên tới 70%.

Trong quý 1/2024, báo cáo của Savills cũng cho thấy giá sơ cấp trung bình cao hơn 40% so với giá thứ cấp. Bên cạnh đó, giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm, đã tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills cho biết, giá chung cư liên tục tăng mạnh đã khiến tâm lý “sợ tăng giá” xuất hiện trong khoảng thời gian gần đây. Thị trường giá thay đổi theo ngày, ngày hôm trước và ngày hôm sau giá đã khác.

“Có người thì đẩy nhanh tốc độ quyết định xuống tiền vì sợ lên giá, nhưng khi giá nhà liên tục “leo đỉnh”, không phải ai cũng mua bằng mọi giá”, bà Hằng nhận định.

Cùng quan điểm chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá chung cư sẽ vẫn duy trì đà tăng và xuất hiện xu hướng quay đầu giảm khi chạm ngưỡng chịu đựng của những người mua thực. Tuy nhiên, việc giá tiếp tục đẩy lên cao khiến lợi suất đầu tư cho thuê giảm xuống, trong khi đó, nếu mua vào với giá đỉnh, dư địa sinh lời cũng không còn nhiều.

Trong khi giá căn hộ chung cư tăng không ngừng đã khiến dòng tiền “nóng” của nhà đầu tư chuyển hướng tìm phân khúc tiềm năng để tích lũy. Trong bối cảnh đó, đất nền hay biệt thự, liền kề tại các khu đô thị trung tâm các tỉnh lân cận Hà Nội đang trở thành đích ngắm cho nhà đầu tư.

Quan sát thực tế cho thấy, từ tháng 1/2024 đến nay đất nền, biệt thự, liền kề các huyện vùng ven Hà Nội cũng ghi nhận tốc độ tăng giá mạnh. Có thể kể đến như loạt dự án Vinhomes Ocean Park 2 (Gia Lâm), Solasta Mansion (Dương Nội) đã ghi nhận mức tăng 1-2 tỷ/căn trong quý 1 vừa qua. Thậm chí, ở thị trường thứ cấp biệt thự khu vực Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Dương Nội cũng đã ghi nhận tốc độ tăng giá 10% trong vài tháng trở lại đây.

Cùng với Hà Nội, tại một số tỉnh có tốc độ đô thị hóa gia tăng và chú trọng đầu tư hạ tầng, nhịp phát triển kinh tế ổn định như tại Hải Phòng, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc…phân khúc đất nền cùng các sản phẩm thấp tầng trong khu đô thị cũng đang đón tín hiệu sôi động trở lại. Trong đó, các sản phẩm đất nền đô thị, biệt thự, shophouse tại các khu đô thị trung tâm, pháp lý sạch đang có sức hấp dẫn đặc biệt với nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, đất nền hay các sản phẩm thấp tầng hấp dẫn trở lại khi thị trường hồi phục còn bởi tư duy “tấc đất tấc vàng”, tâm lý sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản vẫn rất phổ biến. Theo ông Đính, với mức tài chính tương đương, sản phẩm đất nền, thấp tầng đô thị ở vị trí tốt, pháp lý minh bạch vẫn có sức hút đầu tư hơn so với các sản phẩm chung cư.

Các chuyên gia nhận định, sự hồi phục sớm của thị trường đất nền và thấp tầng được thúc đẩy bởi hai yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 và sự “bão hòa” của các kênh đầu tư khác.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng nhìn nhận, diễn biến của phân khúc đất nền hiện tại đã cho thấy sức hút của kênh đầu tư “vua” quay trở lại. Ông Tuấn cũng đưa ra dự báo đất nền sẽ ngày càng trở nên có giá hơn từ 1/1/2025 khi 3 bộ Luật quan trọng của thị trường bất động sản bắt đầu có hiệu lực.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ diễn biến tăng lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này sẽ bắt đầu đi săn đất nền trước khi luật mới áp dụng.

“Tuy nhiên, chỉ những sản phẩm đất nền sở hữu lợi thế về pháp lý, vị trí tốt, gần hạ tầng hay các khu công nghiệp hoặc du lịch, có thể khai thác được giá trị thương mại mới được người mua săn đón và có tiềm năng tăng giá trong tương lai. Dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ chưa thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá “sốc” như từng diễn ra ở vài năm trước”, ông Đinh Minh Tuấn khẳng định.